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云城“远水”能解未来科技城“近火”吗？| 房叔说No.105
共23盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
此次云城概念规划公布，主要是对云城的定位及大区域规划做了初步的设想，从字里行间可以看出来云城被寄予众望。
此前在云城范围正式对外公布时，我就已经对云城做过明确的定调。
云城的横空出世实质上标志着城西科创大走廊正式与拥江战略共同组成杭州发展的核心双轴。
拥江线代表着杭州的面子，是城市最重要的封面，同时兼顾向全省辐射的重任，而城西线则汇聚杭州的优势产业，是辐射全国的产业高地，代表着杭州的里子，两者的定位是完全错开的。
说云城是一个独立的全新新城，不如说云城是真正意义上的“未来科技城2.0”，不是地理位置概念上更为偏远的2.0，而是城西科创大走廊核心的再次扩容和升级。
如果观察云城的区位与路网，可以一眼发现云城是与未来科技城无缝相融的，甚至云城南侧部分以前就是未来科技城核心区的一部分。
明白了云城的真正含义，那么“云城要超越未来科技城”此类言论本身就是不成立的，两者本就一体何来超越。
两者实际是在城市功能上做差异化，云城作为未来科技城核心区的扩容和自然北拓，不仅增加了城西科创大走廊的发展所需的土地储备。
同时也继续强化了做大做强城西科创走廊的决心，这绝不是画饼，甚至在一定程度上可以说，云城决定了杭州未来能达到怎样的高度。
关于云城对于杭州的城市意义不再加以深入的论述，有兴趣的读者可以浏览此前关于云城的两篇推文：
“杭州云城横空出世，毫不意外的城市格局剧变 | 房叔说No.71”。
“云城成立第一响，打了看空者一记耳光 | 房叔说No.75”。
| PART 2 |
今天我们把关注点放在云城的规划与启动区块。
云城将如何启动？哪里会是云城的发展重心？所谓的15万套供应会怎么落实？又会不会冲击未来科技城的房价？哪些板块会直接受益？
云城启动板块很清晰，一定会是以杭州西站枢纽为核心的高铁新城，以及西湖区的双桥云谷这两个区域为重心。
几日前，杭州云城发布了一则“《杭州云城重点实施区域城市设计》国际方案公开征集公告”，明确了高铁新城为核的区块为重点实施区域。
高铁新城主要依托西站的建设起步，西站作为亚运的重要交通配套落实迅速，西站周边的交通疏解工程也在同步实施。
如老余杭至崇贤连接线高架，以及留祥快速路的西延都在紧锣密鼓建设、或筹备。
不久之前，关于西站西南侧、南侧道路建设公示，疏解工程正式动工。云城第一块宅地大概率也将出自该组团。
该组团以纵向的杭腾大道为轴，根据云城未来社区规划，云城将规划杭腾、云门、双铁上盖、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动站南杭腾未来社区，打造高品质人才社区。
那么该组团大概率将被命名为“杭腾社区”，云城内的第一个商品住宅楼盘大概率也将出自于此，关注看好云城的读者可以持续关注。
西站南侧的地标性建筑群——“浙大校友总部二期”也已全面动工，目前正在进行桩基工程，建成后将成为西站新城南侧的核心地标性建筑集群。
除去高铁新城核心区之外，位于高铁新城规划的两山公园西侧也是前期的建设重心区域。
这里正在动工建设的杭州西动车所和盖板项目是全国第一个地铁和动车所联动开发项目，也是浙江在建最大的动车所。
这个双铁上盖的体量将超过杭州以往任何一个地铁车辆段上盖，大概率将成为云城短期的主要住宅供应区，但由于区位相对较为偏远，限价可能也不会很高，可以重点期待、关注。
未来规划设计的产品类型可以参考万科天空之城，但规模会更大，更像一个大型城镇，商业、商务、教育以及住宅的集成程度大概率将远超杭州以往任何一个TOD。
与高铁新城形成东西相望态势的双桥云谷板块则是另外一个先行启动区块。
云谷相对高铁新城的建设动作更快，阿里云总部早已结顶，幕墙基本施工完毕。阿里云总部北侧不远处的西湖大学工程进度同样迅速，大部分建筑已然结顶。
蘑菇街、个推、二更、英飞拓等独角兽总部都已开工，或做开工前的土地平整工作。不久之前菜鸟云谷园区也进行了公示，目前正在进行紧张的施工前期准备工作。
与高铁新城区域不同，云谷区块主要以高教、产业为主，且落地速度更快。
云谷的交通建设相比高铁新城区域也更快，墩余路西延、荆大路、云大路及云创路皆已开工建设。
连通良渚以及未来科技城的良祥路以及留祥路西延线工程也计划今年内开工建设。
其中，墩余路接近完工状态，灯彩街西延部分的苏嘉路、振华西路都已开通。至此双桥云谷的路网基本成型，预计明年整个云谷板块主要道路将全部打通。
可以看出，高铁新城与云谷两大先行启动区块不仅启动迅速，且落地的规划能级相当之高，杭州西站枢纽、浙大超重力实验室、浙大校友总部、西湖大学、阿里云总部等等。
| PART 3 |
再来看看云城所规划住宅供给，根据规划，杭州云城的居住面积将达到约1500万平方米，按照100㎡一套，足可以提供15万套住宅供给。
15万套的新建住宅供给已超过杭州一年的新房供给量，假如这15万套新房供给能够实现，那么对于缓解未来科技城的供给紧缺确实能够起到不小的帮助。
从杭州云城概念规划用地布局图也能看出，云城的土地储备用地结构与未来科技城完全不一样，居住用地与商业、商务、产业、教育用地之间的配比更加合理，住宅用地分布更加均匀，所占的土储比例也明显更高。
这样看来，云城似乎能够有效的补充未来科技城的供给慌，但实际能够做到吗？我要在这里打一个疑问号。
对于这15万套供给，首先要明确的是由于云城范围内有大量的农居，人口密度并不低，这意味着云城范围内的住宅用地有相当大的体量将会被建设为安置房。
根据目前初步的未来社区规划，云城将规划杭腾、云门、双铁上盖、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动站南杭腾未来社区。
这五个社区集中在杭州西站的南侧，以及云谷的东北角、东南角。
根据初步的土地控规，这五个社区住宅体量占云城总的住宅体量比例并不大，且这五个规划社区内的的确确存在大量已经开工的安置房项目。
再加之规划的五个社区并非同期同时建设，按批次分批建设的话，那么将再次将住宅供给分散，很难有效集中补充短期的供应。
看似供给很大，但扣除安置房以及分批次建设，每年能够提供的住宅量到底有多大是值得怀疑的。
所以短期寄希望于云城扩大住宅供给，大规模补充未来科技城的新增住宅短缺并不太现实。
此外，限价会是又一个难题。
限价低了，云城新房继续延续未来科技城新房的热度、限价高了，板块预期被拔高，那么大概率继续推动板块热度上行。
唯一可行的便是，限价提高的同时，提供大量的新房供给，打出“降低获利预期”、“充裕的供应”的组合拳，市场热度才可能得到缓解。
但做得到吗？根据上文的分析，短时间提供大量的新房供给就很难做到，同时做到这两点显然难上加难。
对于云城能够解决未来科技城的供需失衡，我个人保持谨慎的态度。
但无论如何云城新房供给的补充肯定对未来科技城有一定的缓解作用。
所以未来科技城核心区的新房能早买切须早买，等云城并不太现实，除非手握人才票。
富力中心、天空之城此类核心区住宅卖完即绝版，能参与一定参与。
| PART 4 |
最后，说一说能够直接承接利好的板块，高铁新城向北，路网打通后直接承接外溢利好的首当良渚南侧区块以及瓶窑，蓝月春晓、大溪谷两万多的价格买了不会吃亏。
双桥云谷坐拥独特的区位及教育资源优势，西湖大学社区以及云谷社区包含大量安置房，能够酝酿优质学区优势的板块，目前看依旧会是三墩北。
良祥路向北打通良渚，云谷、未来科技城一路南抵，以往是主城区的居住配套、利好逐渐兑现的良渚再获大礼包。
天空之城、华夏四季，业主们继续乐哈哈。
蒋村，更香了，继续向城西“第一”板块前行。
| PART 5 |
↓高铁新城航拍图
| 今日公示楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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